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Permuta de bens imóveis: como funciona em Portugal?

Posted by Nauhouse on Agosto 3, 2021
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A permuta de bens imóveis, também conhecida como “troca de casas”, tem vindo a ganhar cada vez mais importância no mercado imobiliário. Neste artigo vamos esclarecer sobre quais as principais características e requisitos legais do contrato de permuta de imóveis, como se processa a sua celebração, os cuidados a ter e quais as potenciais vantagens para os proprietários.

O que é um contrato de permuta de bens imóveis?

Um contrato de permuta pode ser descrito como um contrato oneroso através do qual duas partes transmitem, de forma recíproca e simultânea, os seus direitos sobre determinados bens que, por força desse contrato, passam a integrar o património das respetivas contrapartes. Apesar de ser um tipo de contrato frequentemente usado – muitas vezes designado por “troca de casas / imóveis” – este trata-se de um contrato atípico, não estando previsto ou regulado pela lei, tendo por base a liberdade contratual das partes envolvidas, tal como explica a Belzuz Abogados*.

Casas em Portugal
Photo by CALIN STAN on Unsplash

Contudo, este tipo de contrato encontra-se sujeito à forma que for exigida para a transmissão dos bens permutados, pelo que, no caso da permuta de bens imóveis, o contrato encontra-se sujeito a exigências especiais de forma, devendo ser celebrado por escritura ou documento particular autenticado.

Importa salientar que os direitos permutados não necessitam de ser idênticos, nem que haja correspondência entre o valor dos bens permutados, pelo que, no caso da troca de bens imóveis, não será necessário que exista qualquer semelhança em termos de preço, tipologia ou localização.

Exemplo:

  • caso um imóvel esteja avaliado em 300.000 euros será sempre possível este ser permutado por um outro avaliado em 200.000 euros mediante o pagamento da diferença de 100.000 euros.

Como funciona a permuta de imóveis?

Permuta de casas
Photo by Christina @ wocintechchat.com on Unsplash

Uma condição prévia e essencial para proceder à permuta de imóveis é naturalmente, ser proprietário de um imóvel. Assegurada tal condição, haverá então que encontrar um proprietário que esteja disponível para celebrar um contrato de permuta e os imóveis sejam do interesse de ambas as contrapartes.

Encontrar interessados neste tipo de negócio poderá ser difícil, uma vez que a permuta de imóveis ainda tem pouca expressão em Portugal comparativamente com outros mercados. Contudo, têm vindo a ser criados diversos instrumentos que visam facilitar o encontro entre proprietários, nomeadamente “bolsas de permuta” geridas por empresas de mediação imobiliária, grupos de redes sociais dedicados a este tipo de negócio.

Assim que for alcançado um acordo entre os proprietários, é recomendável, na maioria dos casos, que haja lugar à celebração de um contrato promessa, no qual as partes estabeleçam e se vinculem aos termos e condições acordados – o valor atribuído a cada um dos imóveis, a data em que o negócio definitivo será celebrado, cláusula penal em caso de incumprimento de uma das partes, etc.

À semelhança do que acontece no contrato de promessa de compra e venda (CPCV), neste contrato promessa deve também constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes.

Caso os proprietários interessados em realizar uma permuta de imóveis tenham contraído crédito à habitação e estes se encontrem onerados com hipotecas, deverão informar os respetivos bancos. Esta poderá ainda ser uma oportunidade para renegociar as condições de financiamento. Em qualquer caso, os bancos envolvidos terão de ser informados para que possam entregar o distrate de hipoteca (cancelamento da hipoteca) caso seja necessário ou, em alternativa realizarem os registos provisórios das novas hipotecas.

Por fim, a permuta encontra-se sujeita à forma que for exigida para a transmissão dos bens permutados, pelo que no caso dos bens imóveis esta dever-se-á realizar por escritura pública ou documento particular autenticado. Caso haja uma diferença de valores entre os imóveis permutados haverá lugar ao pagamento de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e Imposto Selo, sendo o imposto devido pela parte que receber o bem de maior valor.

Quais as vantagens da troca de casas?

A permuta de bens imóveis apresenta diversas vantagens dependendo do caso concreto.

  • Partilhas de heranças / Compropriedade

Heranças
Photo by Sebastian Herrmann on Unsplash

Em situações de compropriedade resultante de partilhas em que os herdeiros fiquem com a proporção das suas quotas em mais que um imóvel, a permuta de quotas permitirá que ambos adquiram a propriedade plena dos imóveis. Por exemplo: dois irmãos que sejam coproprietários de dois imóveis em partes iguais (50% / 50%) poderão permutar as suas quotas de forma que cada um se torne proprietário exclusivo de um dos imóveis.

  • Financiamento bancário

Numa permuta o preço de aquisição é totalmente ou parcialmente pago pela entrega de um imóvel, pelo que não será necessário pedir financiamento bancário ou, a haver, não será significativo, algo que poderá ser uma alternativa para quem tenha dificuldade em obter crédito à habitação.

  • Não pagamento ou redução significativa de impostos

Isto acontece tanto no Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e Imposto de Selo.

IMT é o imposto que incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional. Regra geral é o imposto mais dispendioso aquando da compra de bens imóveis.

O IMT varia de acordo com o valor de aquisição do imóvel ou valor patrimonial tributário, do tipo de habitação (urbana ou rústica), residência do comprador e finalidade, sendo que a taxa aplicável varia entre 1% a 8% – exceto se o adquirente tiver domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante da lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças ou for uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade que tenha domicilio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante da lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças.

Photo by Jaye Haych on Unsplash
Photo by Jaye Haych on Unsplash

Enquanto num contrato de compra e venda de bens imóveis a taxa de IMT é calculada e aplicada tendo por base o valor de escritura ou o valor patrimonial tributário, (dependendo do qual for mais elevado), no caso da permuta de imóveis o valor a pagar de IMT (e Imposto de Selo) irá incidir apenas sobre o diferencial dos imóveis permutados.

Exemplo

Um imóvel comprado em Portugal continental, para habitação própria permanente pelo preço de 300.000 euros estaria sujeito ao pagamento de uma taxa de IMT na ordem dos 12.040 euros. Caso esse mesmo imóvel seja adquirido mediante a permuta de um outro imóvel avaliado em 180.000 euros sendo a diferença 120.000 euros, o IMT a pagar seria de 551,86 euros.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal

in idealista.pt
Escrito por Redação em 03 de agosto de 2021